房地产金融领域迎重磅政策，力度远超市场预期！
史上最低首付比例、全国房贷利率下限放开、公积金贷款利率下调……5月17日，金融管理部门连发三文，房地产市场有望迎来“政策底”。受此消息提振，午后房地产板块快速拉升。
5月17日，中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知、关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，中国人民银行、金融监管总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知。央行表示，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款等方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士测算，改善性需求住房的利息支出会减少更多。
同日，中国人民银行副行长陶玲在国务院新闻办公室举行的发布会上表示，人民银行将推出包括设立3000亿元保障性住房再贷款在内的四项政策措施。
市场人士认为，当前部分潜在购房者存在观望心态，在等待出台更大力度的支持政策，存在“再等等”的心态。本次一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。
人民银行副行长陶玲：设立3000亿元保障性住房再贷款
5月17日，中国人民银行副行长陶玲在国务院新闻办公室举行的发布会上表示，人民银行将推出包括设立3000亿元保障性住房再贷款在内的四项政策措施。
这些措施具体包括：
一是设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。
三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。上述首付比例、房贷利率政策调整后，各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。
四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。
住房城乡建设部：通过政府收回、收购、市场流通转让等方式盘活存量土地
住房城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的发布会上表示，近期，住房城乡建设部、自然资源部、人民银行、金融监管总局将出台相关配套政策文件，一是搞好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险；二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，对合规白名单项目应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求；三是推动消化存量商品住房，城市政府坚持以需订购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房；四是妥善处置盘活存量土地，对目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回、收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。
取消全国层面房贷利率“底线”
本次关于房贷利率下限的调整，涉及三个方面的重要内容。
一是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
此前，全国层面的首套房、二套房贷款利率政策下限分别为5年期以上贷款市场报价利率（LPR）-20个基点、5年期以上LPR+20个基点。根据最新贷款市场报价利率，下限分别为3.75%、4.15%。
本次调整，意味着央行全面取消在全国层面设置的房贷利率“底线”。但各地的房贷利率下限，依然由地方决定。目前有8个热点城市仍执行略高于此前全国政策下限的房贷利率下限。
二是各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
2022年12月，央行建立了新发放首套房贷利率政策动态调整机制。根据这个机制，各地政府可以自主选择是否取消当地房贷利率下限。截至4月末，全国343个城市中已有67个取消了下限。
“预计新政策将带动绝大多数城市取消房贷利率下限。”权威人士表示，目前除了北上广深等少数城市，大部分城市的房贷利率下限已经降至了此前全国统一的政策利率下限（LPR-20个基点）。此次调整后，将有更多的城市取消房贷利率下限，个别仍保留房贷利率下限的热点城市，其自主定价空间也会明显扩大。
据悉，许多地方政府希望取消当地房贷利率下限的意愿强烈。如果全国大部分城市取消房贷利率政策下限，未来房贷利率还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企回款压力。
三是行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
“此次调整也体现了央行推动利率市场化的思路。”权威人士称，未来银行将按照市场化原则与客户自主协商确定房贷利率水平，低息股票配资利率市场化层次进一步提升，金融资源配置优化。
市场人士认为，银行可以通过“以量补价”方式保持稳健经营。未来房贷仍然是银行的最优质资产，预计政策实施将带动银行房贷新发放量增加，在一定程度上可以弥补利率下降减少的利息收入。
“本次取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
历史最低首付比例
在首付比例方面，央行、金融监管总局明确下调首套房、二套房首付比例各5个百分点。
具体看，根据关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
该通知还明确，在此基础上，中国人民银行各省级分行、金融监管总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
去年8月，央行、金融监管总局统一全国房贷首付比下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。本次在上一次下调的基础上，再度下调首套房、二套房首付比例各5个百分点。
分析人士认为，此举有利于降低居民购房门槛和利息成本。招联首席研究员董希淼表示，首套住房贷款首付款比例调整为最低15%，为历史上最低首付比例；二套住房贷款首付款比例调整为最低25%，为近年来新低。首付比例显著下降，将更好满足刚性和改善性住房需求。
“此次政策预计将对拉动市场交易发挥明显作用。”严跃进表示，本次调整体现出政策层对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，其对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。
权威人士表示，按照因城施策原则，各地政府结合当地的房地产市场形势和调控需要，可以自主合理确定当地首付比政策下限，银行在当地政策下限基础上，根据客户具体状况自主决定每笔贷款的具体首付比例。
下调公积金贷款利率
关于下调个人住房公积金贷款利率的通知显示，中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
权威人士表示，对于最新的个人住房公积金贷款利率，存量贷款将自明年1月1日起执行，新增贷款即日起执行。
“个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，能更好地满足住房公积金缴存人的刚性和改善性住房需求。”权威人士表示，最近一次个人住房公积金贷款利率调整发生在2022年10月。自2022年10月至今，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下行了0.35个百分点。为传导利率下行优惠，本次个人住房公积金贷款利率也下调了0.25个百分点。
严跃进表示，在商业银行房贷利率持续“降息”的背景下，很多地方房贷利率到了3.45%的水平，公积金贷款利差已经差异不大，因此公积金贷款利率下调是必然的。预计本次调整对于后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及提振住房消费等具有积极作用。
房贷政策调整力度超出预期
权威人士表示，本次新一轮的支持政策是对前期政策的接续和扩大，进一步提升了金融支持力度。首付比例和政策利率下限调整对增量住房会体现明显效果。从推动房贷利率市场化的角度看，当前也不失为一个较好的时间窗口，经济恢复向好态势不断增强，各方面对房地产市场供求关系发生重大变化有更深认识，进一步优化政策也是顺势而为。
记者获悉，央行在这个时点优化房贷政策，也有支持信贷平稳增长的考虑。
董希淼表示，本次调整传递出稳定房地产市场的明确信号。此次政策调整力度较大、超出预期。房地产短期看金融、长期看人口，房贷政策大幅度调整，有助于稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。
“去年以来，房地产金融政策已经进行多次调整优化，房地产融资协调机制等落实实施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次房贷政策大幅度调整，更从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。”董希淼表示。
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